부동산과 학군: 서울 3대 교육 특구

 서울에 위치한 대표 학군지, 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동입니다. 서울 3대 교육특구라 불리는 3대 학군지는 해당 지역구를 대표합니다.

 

학군

 학군지는 형성도 어렵지만, 형성된다 하더라도 느린 편이며 한 번 형성되면 변화가 크지 않습니다. 학교 배정을 받는 부분은 바뀔 수 있으나 학군지는 변화하지 않습니다. 학군이 좋은 지역에 학부모들이 모이는 것은 당연합니다. 맹모삼천지교, 맹자의 어머니가 맹자의 교육을 위해 세 번이나 이사를 한 가르침이라는 뜻으로 교육에 있어 환경이 중요함을 강조합니다. 부동산에서 좋은 입지를 판단할 때 교통, 학군, 편의시설(환경) 3가지를 기준으로 말합니다. 아파트 단지를 분석할 때도 이 3가지는 필수로 확인하는 것이 좋습니다.

 

 서울특별시를 대표하는 명문 학군은 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동이 있습니다. 높은 학업 성취도와 명문 대학교 진학률의 데이터를 바탕으로 강남구, 양천구, 노원구는 서울 3대 교육 특구라 불립니다.

 

대한민국 최대 규모 학군지: 강남구 대치동

 우리나라 제1학군지는 서울시 강남구 대치동입니다. 사교육 1번지라 불리는 대치동 학원가는 수인분당선 한티역부근부터 은마사거리에 위치하며 초등학교 영어, 중고등학교 내신, 예체능, 유학, 특례 등 다양한 학원이 많이 밀집되어 있습니다. 약 1,400개가 넘는 학원이 있으며 큰길에는 대형 학원, 골목 안쪽에는 소형 학원이 있습니다. 종학 합원보다 과목별 특화 학원, 영역별 전문 학원이 많은 게 특징입니다. 2023년 성황리에 반영했던 드라마 일타스캔들에서 처럼 일타 강사들의 강의를 듣기 위해 아침부터 줄을 서는 풍경을 대치동 학원가에서 볼 수 있습니다.

 

 대치동 학원가에서 자차 10분 거리내 학업성취도 높은 중학교가 굉장히 많습니다. 대청중학교, 대명중학교, 단국대학교사범대학부속중학교, 휘문중학교, 숙명여자중학교, 진선여자중학교 등이 있습니다. 학업성취도 90% 넘는 학교가 9개인 명문학군지입니다. 또한 서울대 진학률이 특목고 못지않은 일반 고등학교도 많습니다. 숙명여자고등학교, 중앙대학교사범대학부속고등학교 등 강남 8 학군에 속하는 고등학교가 많습니다. 일반 고등학교지만 명문 고등학교라 불리는 학교들입니다. 다만 최상위권이 아니라면 중고등학교 내신 경쟁을 견디기 쉽지 않은 학군이기도 합니다. 치열한 내신 경쟁으로 인해 재수로 이어지는 경우도 많습니다.

 

학군지

서울 사교육 2번지: 양천구 목동

 대치동 학원가가 사교육 1번지라면 서울시 양천구 목동 학원가는 사교육 2번지로 불립니다. 서울 양천구 목동은 높은 집값으로 인해 강남구 진입이 어려운 중산층 가정에서 선택하는 경우가 많습니다. 또 강서나 인천에서도 목동을 많이 찾습니다. 양천구 목동의 학원은 동네 골목 곳곳에 위치합니다. 약 1,100개가 넘는 학원이 있으며 대치동과는 확연히 다른 풍경의 학원가를 볼 수 있습니다.

 

 자차 10분 거리에 있는 중학교 중 학업성취도가 90%가 넘는 학교는 5곳입니다. 목운중학교, 월촌중학교, 신목중학교, 목일중학교, 목동중학교가 해당되나 외에도 학업성취도가 높은 학교들이 많습니다. 목동에는 일반 고등학교지만 특목고나 자사고와 비교할 수 있는 강서고등학교와 목동고등학교가 있습니다. 이 두 학교는 전국 100위권 안에 드는 명문 고등학교입니다. 특목고로는 명덕외국어고등학교가 있으며 전국 단위 자사고로는 양정고등학교가 있습니다.

 

 목동 학군의 졸업생은 타 지역 대비 많은 편입니다. 명문 학군 중 선호도가 높은 지역의 학생은 평균 400명대인데 목동은 500명대가 일반적입니다. 물론 저출산의 영향으로 학생수는 점차 줄어들고 있으나 목동의 선호도는 여전히 높은 편입니다. 선호도가 높은 학교는 여전히 4-500명대를 유지합니다.

 

강북 최대 학원가 : 노원구 중계동

 서울시 노원구 중계동 은행사거리는 강북 최대의 학원가입니다. 은행사거리는 학교나 학원, 주거 시설 모두 가까이에 위치합니다. 노원구 임장을 했다면 많은 수의 아파트 단지에 놀랄 수 밖에 없는데요, 아파트 단지 임장에 시간이 많이 소요된 지역구 중 하나입니다. 서울 교육 특구, 명문 학군 중 주거 비용이 가장 저렴한 지역입니다. 강북의 최대 학원가로 불리는 만큼 강북 일대는 물론 의정부나 남양주 등 경기권에서 교육에 관심 많은 분들이 노원구 중계동을 선택합니다.

 

 대치동이나 목동 학원가에 비하면 학원 갯수는 적은 편입니다. 은행사거리에 위치한 중계동 학원가는 약 400개입니다. 상대적으로 적은 편이지만 대규모 프랜차이즈 종합 학원(메가스터디 러셀, 미래탐구)과 과목별 단과 학원이나 입시 유형별 학원이 있습니다. 질도 좋은 학군지라 생각이 듭니다. 중학교 중 학업 성취도 90%가 넘는 학교도 2곳 있습니다.

 

지방 학군지

 지방에도 학군지는 당연히 존재합니다. 대구광역시 수성구 범어동 학원가에도 약 1,000개의 학원이 있으며 서울시 양천구 목동에 버금가는 규모입니다. 대전광역시 서구 둔산동 학원가는 약 400개로 서울시 노원구 중계동 규모입니다. 부산 해운대구 좌동, 광주 봉선동도 지방 도시의 명문 학군지입니다. 1기 신도시로 분당, 일산, 평촌 또한 좋은 학군지로 뽑힙니다.

 

 

 저출산은 시간이 갈수록 심화될거라 예상합니다. 저출산시대이니 학군이나 아파트에 의미가 있는지 의문을 가질 수 있습니다. 하지만 저출산으로 인해 오히려 명문 학군이나 좋은 입지의 아파트에 쏠림 현상은 심해질 거라 생각합니다. 산부인과나 산후조리원도 평이 좋고 시설이 좋은 곳의 수요가 갈수록 늘고 있습니다. 이처럼 학군지, 학원가 또한 유사 현상이 일어날 가능성은 충분합니다. 초등학교는 학년별 학생수로 판단합니다. 중학교와 명문 중학교를 판단하는 기준은 학업성취도 90%를 기준으로 하며 특목고 진학률, 졸업생 감소 추이, 학생수입니다. 고등학교는 서울대 진학률을 기준으로 했으나 최근에는 의대 진학률로 기준이 변화하고 있습니다. 

 

 학군이 좋은 지역은 하락장에도 전셋값이 유지되는 게 특징입니다. 하지만 학군이 좋다고 하여 아파트 값이 가장 비싸지 않습니다. 또한 학군은 단순히 명문대 진학률만을 의미하는 것이 아닙니다. 학군은 민도와도 관련이 있습니다. 민도는 국민의 생활이나 문화 수준의 정도라는 뜻으로 시민의식이라고도 표현할 수 있습니다. 학군이 좋은 곳은 민도가 좋다는 것은 대부분 동의할 거라 생각합니다. 자녀의 학업, 대학진학률은 중요합니다. 물론 좋은 학교나 학원을 다닌다 하더라도 성적이 보장되는 것은 아닙니다. 하지만 좋은 학군은 좋은 학업 환경에 놓일 확률이  높아질 수 있다 생각합니다.