임차인을 위한 주택임대차보호법 개정안

 부동산과 관련하여 안 좋은 뉴스가 계속되고 있습니다. 전세 사기, 파산한 빌라왕 등 전국 곳곳에서 많은 분들이 피해를 겪고 있습니다. 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있으며 전세제도를 폐지해야 하는 것이 아니냐는 의견도 종종 들려옵니다. 저희 부부도 현재 강원도, 포항, 울산에 임대를 하고 있습니다. 역전세는 아니지만 저희가 매입할 때 보다 하락하여 계약 만료 시점에 여유가 있지만 대비하고 있습니다.

출처: 메일경제

 국회 법제사법위원회에서는 이를 방지하며 세입자(임차인)을 위해 주택임대차보호법 개정안을 의결했습니다. 2023년 3월 30일 임대차 계약을 체결할 때 임차인에게 기존 임차인에 대한 정보 제시 의무와 임차권등기 신속화 방안에 대한 내용의 주택임대차 보호법 일부 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.

 

주택임대차보호법

 본 제도는 주거 생활에 있어 안정을 보호받을 수 있도록 설립된 것입니다. 주택임대차보호법은 특히 전세 계약과 연관이 큽니다. 가장 많이 사용되는 것이 대항력과 우선변제권입니다. 대항력은 전세 계약 체결 후 문제가 발생하면 스스로 보호할 수 있는 방법이자 권리입니다. 다만 대항력은 주택이 인도된 후 발생하게 되며 전입신고까지 모두 완료된 상태여야만 가능합니다. 우선변제권은 내가 거주 중인 주택이 어떠한 이유로 경매 매물로 내놓아지거나 공매가 되어 돌려받지 못하는 보증금에 대해 우선순위로 돌려받는 것이 가능한 권리입니다. 부동산 하락장 속 역전세로 인해 우선변제권이 적용되는 것을 많이 볼 수 있습니다.

1) 계약 갱신 청구권

 일반적으로 전세 계약을 체결할 때 2년의 거주 기간을 보장합니다. 거주 계약 기간이 만료되면 이사 혹은 재계약을 하는데요, 임차인이 원할 경우 임대차 계약 기간을 기본 2년에서 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 단 해당 주택에 임대인 본인이나 직계존속 또는 직계존비속이 실거주를 원할 경우 계약 갱신 청구를 거부할 수 있습니다.

2) 전월세 상한제

계약 갱신 시 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한하는 것입니다. 무조건 5% 인상을 의미하는 것은 아닙니다. 최대 5% 인상 범위 내에서 임차인과 임대인이 서로 합의하여 인상률을 결정할 수 있습니다. 지방자치단체의 조례로 상한을 정할 수 있습니다.

3) 전월세 신고제

 2021년 6월부터 시행되었습니다. 아파트, 빌라 등 공동 주택을 포함하여 고시원과 같은 준주택도 전월세 신고제 대상입니다. 상가주택이나 공장 등의 비주택도 신고 대상에 포함됩니다. 전월세 신고제 대상의 기준은 보증금 6,000만 원 이상이며 월 차임 30만 원을 초과할 경우 해당됩니다. 위 기준에 해당된다면 임대차 계약 정보를 반드시 신고해야 합니다. 임차인의 안정적 주거를 보장하기 위해 만들어진 제도이며 임대인의 세금을 투명하게 관리하는 데 도움이 됩니다. 임대차 계약 체결일로부터 30일 내 부동산 거래 관리 온라인 시스템 또는 행정복지센터를 방문하여 신고 가능합니다. 스마트폰 앱 중 '자리톡'이라는 앱을 통해서도 진행할 수 있습니다. 본 앱을 이용하면 온라인으로 별도 비용 없이 신고할 수 있습니다. 

 시행 일로 부터 2년간 계도 기간을 가졌으며 2023년 5월 31일까지는 과태료가 발생하지 않습니다. 하지만 2023년 6월 1일부터 최대 100만 원까지 과태료가 부과될 수 있음으로 신고 기준에 해당된다면 꼭 전월세 신고를 완료하셔야 합니다. 참고로 전월세 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주하고 있습니다.

 

 

주택임대차보호법 개정 내용

1) 임대차 정보, 납세증명서 요구

 임차인 정보 열람권 권한에 대한 내용으로 의무화되어 있지 않았던 부분에 대해 요청할 수 있습니다. 이전에는 임차인이 요구하는 서류가 있더라도 임대인이 이를 따라야 할 의무가 없었습니다. 하지만 이번 주택임대차보호법이 개정되면서 임대인이 요구를 반려하더라도 임차인이 직접 과세관청에 방문하여 체납 사실 확인이 가능합니다. 또한 임차인이 요구하지 않더라도 미리 임차인에게 능동적으로 제공해야 합니다. 정보 열람권 권한이 강화되면서 임대인은 선수위보증금과 같은 정보 제공에 동의하는 것이 의무화되기에 안전한 계약이 가능해집니다. 납세증명서는 임대인의 체납 여부를 확인하는 서류입니다.

 공포한 날부터 시행되며 당일 계약을 하더라도 적용되는 내용입니다. 만일 임대인이 미리 알리지 않은 선수위 임대차 정보나 미납, 체납 세금이 있다는 사실을 확인한다면 위약금 없이 계약을 해제할 수 있는 특약사항 체결을 권고한다고 합니다.

2) 임차등기명령 신속화 방안

 매물이 경매로 넘어갔을 때 보증금의 일부라도 지킬 수 있게 도와주는 제도입니다. 임차권등기 명령은 계약이 만료된 후 다른 곳으로 이사를 갔을 때도 대항력과 우선변제권을 유지해 줍니다. 보증금 반환청구권 보호를 강화하기 위해 이 절차를 빠르게 진행하려는 것입니다. 임차권등기는 임대 계약이 종료됐을 때도 임차인이 단독으로 임차권등기를 마침으로 자유롭게 주거를 이전할 수 있도록 돕는 제도입니다.

 개정 전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지되어야 임차권등기가 가능했습니다. 주소 불명이나 회피 등 다양한 이유로 임차권등기 명령 송달이 어려운 경우, 보증금을 돌려받지 못해 거주를 하지 못하는 문제가 발생하곤 했습니다. 이런 문제를 해결하기 위해 임대인에게 임차권등기 명령 결정이 고지되기 전에 임차권등기가 이루어질 수 있도록 개정했습니다. 다만 정비 기간이 필요해 공포 후 6개월 후부터 시행될 예정이라고 합니다.

3) 소액임차인 범위 확대 및 최우선 변제 금액 상향

 최우선변제 기준과 금액이 상향됩니다. 전세사기로 인한 피해를 대응하는 것과 함께 부동산 시장의 변화로 발생한 보증금 상승추세를 고려하여 만들어졌습니다. 보증금은 이전 기준에서 1,500만 원이 일괄 상향됩니다. 또한 최우선변제 금액 역시 500만 원씩 상향되었습니다. 이는 지역마다 금액이 상이하거나 지역과 무관하게 일괄로 상향되었습니다. 지역별 기준 금액은 하기 표를 참고해 주시면 됩니다.

 예를 들어, 서울에 1억 5,000만 원 전세금의 공동주택에 거주하고 있는 임대인이 있습니다. 임차인의 사정으로 인해 현 거주지가 경매 매물로 넘어갔을 때 개정 내용에 따라 5,500만 원까지 변제받을 수 있습니다. 만일 전세 보증금이 20,000만 원일 경우, 소액 임차인 범위에 해당되지 않음으로 보증금을 변제받지 못할 수 있습니다.

 

 

 주택임대차보호법 개정안으로 전세사기의 피해가 많이 줄어들기를 바랍니다. 이번 부동산 하락장으로 인한 역전세 등의 현상을 보아 제도 개선안이 마련된 것은 굉장히 좋은 변화라 생각합니다. 다만 주택임대차보호법 개정안이 시행된다 하더라도 완벽한 것은 아닙니다. 물론 개정되면서 임차인의 전세나 울세 보증 금액을 보호하는 데 도움이 됩니다. 다만 체납 사실이나 납세증명서를 조회하더라도 임대인의 전세 보증금  반환 능력을 판단하기엔 충분하지 않은 것으로 보입니다. 전월세 신고를 하지 않을 경우 과태료가 발생하나 이 외 의무를 지키지 않았을 때의 처벌이나 과태료에 대한 내용이 없어 아쉽습니다. 보완이 필요한 부분에 대해 특약 사항이 생긴다면, 주택임대차보호법은 임차인을 위한 더욱 좋은 제도가 될 거라 생각합니다.